‘Vastgoedbeleggers door box 3 massaal aan het splitsen’

Als notaris ziet Anne-Marie Snel van Prinsenhof Notarissen op het moment iets bijzonders gebeuren.

Door de fiscale maatregelen in box 3 levert verhuur voor woningeigenaren weinig tot niets meer op. Dus besluiten eigenaren om tot uitponden over te gaan. Maar daarvoor willen ze de woning of het pand vaak eerst kadastraal splitsen, zodat de woningen los verkocht kunnen worden. ‘In het verleden kwam zo’n splitsing natuurlijk wel vaker voor, vooral als men de woningen graag los wilde verkopen en dat commercieel interessant was’, zegt Snel in gesprek met VJ. ‘Maar in de mate waarin ik het nu voorbij zie komen, dat heb ik nog niet eerder gezien.’

Dat komt mede doordat veel huurwoningen nog niet juridisch gesplitst zijn, terwijl een fysieke verbouwing wel al heeft plaatsgevonden. Nu moet die splitsing nog formeel gemaakt worden. ‘Want’, zo geeft Snel aan, ‘een gesplitste woning kan pas verkocht worden als de splitsingsakte door de notaris bij het Kadaster is ingeschreven.’ Een kadastrale splitsing lijkt eenvoudig, maar vraagt volgens Snel om gedegen voorbereiding en kennis. ‘De duivel schuilt in de details.’

De splitsingstekening

Als voorbeeld noemt Snel de splitsingstekening die bij de akte gevoegd moet worden. ‘Schijnbaar simpel, maar in werkelijkheid een vak apart. Zelfs doorgewinterde architecten worstelen hiermee.’ Zo geeft de notaris uit Breda aan dat architecten ‘goed zijn in het maken van moeilijke tekeningen, zoals bouwtekeningen’. Maar eigenlijk moet een splitsingstekening veel simpeler zijn. ‘Het gaat alleen om wat gemeenschappelijk is en wat privé is en dat geef je weer met dunne en dikke lijnen. Een architect maakt er meestal een soort van bouwtekening van met allerlei lagen, oppervlakte-aanduidingen en arceringen. Ook moet het bestandstype van de elektronische tekening door het kadaster geaccepteerd worden en vaak hebben architecten niet de mogelijkheid om de tekening in dat formaat om te zetten.’

Zo ziet Snel regelmatig tekeningen voorbijkomen die niet aan de kadastrale eisen voldoen. ‘Wat moet precies ingemeten worden? Hoe geef je de privé- en gemeenschappelijke ruimtes correct weer? Zo mag een ingetekende ruimte omlijnd door dikke lijnen waar geen indexnummer in staat niet.’ 

Het splitsingsreglement als ‘wetboek’ van de VVE

Bij het splitsen in appartementsrechten ontstaat een Vereniging van Eigenaren (VvE). Onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement, waarin de afspraken tussen de eigenaren van appartementsrechten staan. ‘Het reglement van splitsing is het 'wetboek' voor de VvE. Een splitsingsreglement is daarom cruciaal. Je moet ervoor zorgen dat dit splitsingsreglement waterdicht is om discussie te voorkomen.’

In het reglement staat bijvoorbeeld wie voor het onderhoud van de lift betaalt. ‘Of dat alleen de gebruikers van de lift zijn of alle eigenaren van het gebouw? En hoe dat bij zonnepanelen en warmtepompen geregeld is. Heeft iemand toegang tot het dakterras en mag die eigenaar op het dak iets neerleggen om op te lopen? Dit zijn geen theoretische kwesties, maar praktische zaken die vooraf goed geregeld moeten worden om je zekerheid te bieden.’

Gemeenschappelijk versus privé

Verder wordt in het reglement afgesproken welke onderdelen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privé. ‘Wat is de bestemming van de privégedeelten? Let wel op dat de gemeente het laatste woord heeft over bestemmingen. Een notaris kan wel in zijn akte bepalen dat iets een woning is, maar als de gemeente daar een andere bestemming aan toekent, is dat leidend.’ En als er in de toekomst een bestemming gewijzigd moet worden in de akte, dan neemt de notaris in de akte op dat er toestemming van de VvE nodig is.

Daarnaast worden er in het reglement afspraken gemaakt welke eigenaar aan welk onderhoud moet meebetalen. ‘Als het een gebouw betreft met maar een paar woningen dan is het vaak zo dat het moeilijk is om afspraken te maken over onderhoud. Dan zie je bijvoorbeeld dat het casco gemeenschappelijk is, maar dat eenieder zelf mag bepalen of en wanneer het onderhoud plaats vindt aan de kozijnen of dat de eigenaar van het ene appartement nieuwe kozijnen mag plaatsen zonder dat de eigenaar van het andere appartement daar aan moet meebetalen.’ Ook worden regels gegeven voor de te voeren vergadering, zoals stemverhouding.

Volgens Snel moet je het reglement zien als een kast met laatjes. ‘Iedere eigenaar heeft het uitsluitend gebruik van zijn eigen laatje, maar met alle eigenaren tezamen ben je eigenaar van de kast en moet men tezamen de kast onderhouden. En hoe je dat gaat doen, wie daaraan gaat meebetalen en in welke verhouding en hoe je dat besluit, leg je vast in de akte.’

Kleine en grote VvE’s

Voor kleine VvE’s is door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een speciaal modelreglement ontworpen. ‘De regels voor vergaderingen en besluitvorming zijn daarin minder strikt. Dit is vooral voordelig voor kleine VvE's, waar niet alle eigenaren fysiek aanwezig hoeven te zijn om beslissingen te nemen. Dit maakt het proces flexibeler en toegankelijker.’

Bij grote VVE’s moet er juist wel weer meer gemeenschappelijk geregeld worden, anders wordt het volgens Snel een rommeltje als ‘iedereen maar wat doet’. ‘Een uniforme uitstraling is daar belangrijker. Zo wordt er vaak bepaald dat er geen schotels opgehangen mogen worden en dat alle zonweringen dezelfde kleur moet houden.’

Het bepalen van de breukdelen

In de akte van splitsing bepaalt de notaris ook de breukdelen. ‘Het breukdeel bepaalt hoeveel een eigenaar moet meebetalen in de kosten van het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke ruimten. In veruit de meeste splitsingen worden deze breukdelen vastgesteld aan de hand van de oppervlakten, waarbij soms de balkons en terrassen voor de helft worden meegenomen in de berekening en een tuin niet.’

Verschillen per stad

Voor kadastraal splitsen heb je meestal een vergunning van de gemeente nodig. En per gemeente gelden verschillende regels. ‘Zo heb je in Rotterdam een vergunning nodig voor panden met minder dan 24 woningen of gebouwen ouder dan 25 jaar.’ In Rotterdam komt daar nog een uitdaging bij. ‘Daar wijkt de indeling volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen regelmatig af van de werkelijke situatie. Voordat we kunnen splitsen, moet dit eerst rechtgezet worden.’

Volgens Snel stelt Breda weer andere eisen. ‘Als de huurprijs of voormalige huurprijs van één of meer van de tot afzonderlijke woonruimte(n) bestemde gedeelten, conform het woningwaarderingsstelsel zoals benoemd in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, lager is dan het bedrag dat is vastgesteld voor de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, dan is een vergunning nodig. Deze grens bereken je aan de hand van een puntentaxatie. Kleine woningen zullen meestal niet boven de grens uitkomen. Kom je met één woning niet de boven de puntengrens en met de rest wel, dan is het jammer maar dan zal je een vergunning moeten aanvragen. En deze wordt niet snel verleend.’ 

In Den Bosch zijn er volgens Snel geen regels, maar in Utrecht is wel weer een vergunning vereist. ‘Wees dus op de hoogte van het beleid van de gemeente, dat is meestal terug te vinden in de Huisvestingsverordening van de gemeente en ik check ook altijd de website van de betreffende gemeente.’ En mocht er sprake zijn van erfpacht dan moet de grondeigenaar (vaak ook de gemeente) toestemming geven voor de splitsing en zal de canon per appartementsrecht vastgesteld worden.

Bouwkundig versus kadastraal splitsen

Het verschil van bouwkundig splitsen met kadastraal splitsen is dat bij bouwkundig splitsen een woning zelfstandig wordt gemaakt en bijvoorbeeld een eigen keuken en sanitair krijgt en ook een huisnummer krijgt. Voor het fysiek opdelen of verbouwen van een woning tot meerdere woningen is dan meestal een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. 

Bij kadastraal splitsen gaat het over een administratieve herverdeling in het Kadaster. Er moet sprake zijn van een bestaande woning met een eigen huisnummer. In de splitsingsakte bepaal je dan welk indexnummer hoort bij welke woning en wat het breukdeel is.

Vaak wordt gedacht dat het enkel afsplitsen van een commerciële ruimte van de boven gelegen woningen zonder vergunning kan, maar dat is volgens Snel niet juist. ‘Het gaat er niet om hoeveel appartementsrechten je creëert, maar hoeveel woningen zich in het gebouw bevinden. Ook al maak je er maar twee appartementsrechten van, te weten een appartementsrecht commerciële ruimte en een appartementsrecht bestaande uit meerdere woningen, dan moet je voor iedere woning apart kijken of aan de splitsingsvereisten is voldaan in het geval een splitsingsvergunning is vereist.’ Voor bedrijfsruimten gelden er volgens Snel geen regels, alleen voor woningen. ‘Dat laatste is bepaald in de Huisvestingswet en bedrijfsruimten zijn geen woningen en vallen daar dus niet onder.’