Met recht vertrouwd

De notaris en uw woning en hypotheek

Een solide dak boven uw hoofd

Wat moet er in de koopovereenkomst staan? Wat zijn de ontbindende voorwaarden? Hoe hoog zijn de kosten koper? Moeten partners hetzelfde bedrag inbrengen? Kunnen ouders een rol spelen bij de financiering van een woning? Allerlei vragen die opkomen bij de aankoop van een woning. Er zijn tal van wettelijke bepalingen en regels die in acht moeten worden genomen. Prinsenhof kent die regels door en door, en staat u graag bij.

 

Koopovereenkomst | Hypotheek en geldleningsovereenkomst | Nieuwbouw | Appartementsrecht | Erfdienstbaarheid, kettingbeding en mandeligheid | Veiling

Maak direct een afspraak

Contact

Koopovereenkomst

De particuliere verkoop en koop van een woning komt tot stand door middel van een schriftelijke koopovereenkomst tussen verkoper en koper. De wet schrijft dat voor. Deze overeenkomst heet een voorlopige koopovereenkomst. Daarin staat onder meer wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt. Op deze datum, de transportdatum genoemd, krijgt de koper doorgaans ook de sleutel van zijn woning. Verder tekenen verkoper en koper die dag de notariële akte van levering, ook wel de transportakte genoemd. Als de notaris deze akte inschrijft in het Kadaster is de eigendomsoverdracht afgerond. Meestal kiest de koper de notaris als het om een bestaande woning gaat.

Eigendomsverhouding
Allebei de helft financieren kan als u samen met uw partner een woning koopt. Maar deze verdeling ligt niet altijd voor de hand. Er zijn ook andere verhoudingen denkbaar, die gunstiger kunnen uitpakken. Prinsenhof Notariaat adviseert u graag.

Schenkingen
Ouders kunnen aan hun kind eenmalig een vrijgestelde schenking doen van meer dan €51.000 voor de aankoop van een woning of de verlaging van de hypothecaire lening. Daar zijn voorwaarden aan verbonden. De wet kent nog een aantal mogelijkheden om aan de koper van een huis een schenking te doen. Zo’n schenking kan essentieel zijn voor de financiering.

Het is verstandig om alle aspecten rondom grote schenkingen goed te overwegen en notarieel vast te leggen. In de akte kan bijvoorbeeld een uitsluitingsclausule worden opgenomen, die de schenking buiten de gemeenschap van goederen houdt.

Erfdienstbaarheden
Recht van overpad is een voorbeeld van erfdienstbaarheden, die in het verleden zijn vastgelegd. Als niet direct duidelijk is of deze nog altijd geldig zijn, is nader onderzoek nodig voordat de koop definitief wordt gesloten. Dan is er duidelijkheid over dit soort rechten.

Ontbindende voorwaarden
Koper en verkoper kunnen in de koopovereenkomst opnemen in welke situaties de koop niet doorgaat. Voorbeelden van deze ontbindende voorwaarden: de financiering komt niet rond en het bouwkundig of milieutechnisch onderzoek pakt niet goed uit.

Kosten koper
Kosten koper bestaan uit de overdrachtsbelasting, de kosten voor het Kadaster en de notariskosten. Doorgaans betaalt de koper deze kosten.

Meer informatie
Zie het onderdeel Een woning kopen of verkopen op de website www.notaris.nl. Klik op de link voor de brochure 'Woning kopen' of ‘Woning verkopen’ en/of de video’s 'Een huis kopen' en 'Een huis verkopen'.

 

Hypotheek en geldleningsovereenkomst

Wie een woning koopt, moet een fors bedrag op tafel leggen. U kunt lenen bij de bank, maar ook van andere geldverstrekkers. Prinsenhof informeert u graag over de mogelijkheden. Afspraak maken? Bel 076 – 543 4444.

Hypotheekakte
Leent u geld bij de bank om een woning te kopen, dan krijgt de bank een ‘recht van hypotheek’. Dit dient als zekerheid voor de terugbetaling van de lening. Een recht van hypotheek wordt vastgelegd in een notariële akte. In de praktijk gaan de transportakte en de hypotheekakte bijna altijd samen.

Hypotheek oversluiten
Het oversluiten van uw hypotheek gebeurt als u van de ene hypotheekverstrekker overstapt op de andere. Bij de notaris ondertekent u dan de nieuwe hypotheekakte. De notaris zorgt voor aflossing van de oude hypotheek en uitschrijving bij het Kadaster.

Particulier hypotheekrecht
Ook als ouders geld lenen aan een kind voor de aankoop van een woning, kan een hypotheekakte nuttig zijn. Een hypotheekrecht op de aangekochte woning kan het vermogen van de ouders beschermen. Zeker als het om een groot bedrag gaat is dit een verstandige keuze. Een hypotheekrecht maakt de positie van de ouders sterker. Dat kan van pas komen bij verkoop van de woning of als het kind failliet gaat of in de schuldsanering terechtkomt.

Een hypothecaire lening van ouders – of kennissen – is, net als die van de bank, fiscaal aftrekbaar.

Nieuwbouw

Bij de aankoop van een nieuwbouwhuis komen specifieke vragen op tafel. Over het moment van betaling, bijvoorbeeld, of over de garanties.

Overeenkomst
Wie een nieuwbouwhuis koopt tijdens de bouwfase, koopt de grond en geeft tegelijkertijd de aannemer de opdracht om daarop te bouwen. Daar zijn twee overeenkomsten voor nodig: een koopovereenkomst met de verkoper van de grond en een aannemingsovereenkomst met de aannemer. Als verkoper en aannemer dezelfde zijn, tekent u één overeenkomst: de koop-/aannemingsovereenkomst.

Koperbedenktijd
Vanaf het moment dat de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst of de koop-/aannemingsovereenkomst is getekend en u daarvan een exemplaar of een kopie heeft ontvangen, heeft u recht op 3 dagen kopersbedenktijd. Tenzij de nieuwe woning bedoeld is voor de uitoefening van uw beroep of bedrijf. Bij de aankoop van een bestaande woning geldt dit recht ook.

U heeft 3 dagen het recht om de overeenkomst te ontbinden. Minimaal 2 van die 3 dagen moeten een werkdag zijn. De koperbedenktijd eindigt nooit in een weekend of op een feestdag.

SWK-garantie
Het Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) zorgt ervoor dat, mocht de aannemer de bouw niet kunnen afmaken, de woning wordt afgebouwd. Dit gebeurt zonder extra kosten voor de koper. De SWK-garantie geldt ook als er na oplevering gebreken zijn aan de woning. Niet alle aannemers werken onder SWK-garantie.

Meer informatie: www.swk.nl.

5%-regeling
De aanneemsom bij aankoop van een nieuwbouwhuis wordt betaald in termijnen. Bij het betalen van de laatste termijn heeft u het recht om 5 procent van de aanneemsom ‘onder de notaris te storten’. Dit bedrag gaat dus niet naar de aannemer, terwijl u wel alles heeft betaald. De aannemer kan de laatste 5 procent incasseren als de woning zonder gebreken is opgeleverd.

De aannemer heeft ook recht op uitbetaling van het depot van 5 procent na een bindende uitspraak van een arbitragecommissie of rechter. Datzelfde geldt als de koper niet binnen 3 maanden na oplevering de notaris heeft gemeld dat het depot gehandhaafd moet blijven.

Storting onder de notaris kan achterwege blijven als de aannemer zorgt voor een afdoende bankgarantie.

 

Appartementsrecht

Wie een appartement koopt, krijgt te maken met vragen over bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaren, de servicekosten en de overdrachtsbelasting.

Wat precies uw eigendom is, is ook een belangrijke vraag. Alles wat aard- en nagelvast aan de grond is verbonden, is eigendom van de grondeigenaar. Dat staat in de wet. Dat zou betekenen dat u geen eigenaar kunt zijn van een appartement op bijvoorbeeld de vierde verdieping. Het appartementsrecht voorkomt dit.

Door het splitsen van het eigendom van de grond en de opstallen in appartementsrechten, bent u, als eigenaar van een appartementsrecht, mede-eigenaar van het gehele gebouw en de ondergrond. Tegelijkertijd bent u de enige die bepaalde gedeelten van het gebouw – uw appartement – mag gebruiken.

Als eigenaar van een appartementsrecht bent u mede-eigenaar van het gehele gebouw. Alle eigenaren samen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en het verzekeren van de opstallen.

Splitsingsakte
De kosten die het onderhoud en de verzekering met zich mee brengen, worden verdeeld over de eigenaren. Meestal gebeurt dit via de servicekosten. De verdeling van de kosten staat in de splitsingsakte met splitsingstekening. Eventueel kan er een splitsingsreglement en/of een huishoudelijk reglement worden toegevoegd. Vaak maken de eigenaren ook onderlinge afspraken, bijvoorbeeld over het voorkomen van geluidsoverlast.

Wie overweegt een appartement te kopen, moet goede nota nemen van de genoemde documenten, evenals de hoogte van de servicekosten en de actuele cijfers en jaarstukken van de Vereniging van Eigenaren.

Vereniging van Eigenaren (VvE)
Alle eigenaren van een appartementsrecht zijn automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Aan deze vereniging betaalt u de servicekosten, waaruit het onderhoud, de verzekeringen en bijvoorbeeld de verlichting in de openbare ruimtes worden betaald.

Aansprakelijkheid
Wie een appartementsrecht koopt, is aansprakelijk voor betalingsachterstanden aan de Vereniging van Eigenaren van de vorige eigenaar van dat recht. Het gaat om de achterstanden in het lopende en voorafgaande boekjaar. Deze staan in een brief van de Vereniging van Eigenaren, die de notaris aan de notariële akte van levering toevoegt.

Reservefonds
De Vereniging van Eigenaren is verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud. Zo is er genoeg geld in kas als bijvoorbeeld het dak moet worden vervangen.

Erfdienstbaarheid, kettingbeding en mandeligheid

Wie onroerend goed gaat kopen doet er goed aan om vooraf te informeren naar rechten of plichten van derden die aan het eigendom zijn verbonden. Het kan gaan om erfdienstbaarheid, vruchtgebruik, kwalitatief recht of kwalitatieve verplichting. Die gaan bij verkoop over naar de nieuwe eigenaar. Het is goed om tijdig te weten waar u aan toe bent.

Recht van overpad is de meest bekende erfdienstbaarheid. Dat is het recht om over andermans grond te komen. Dat kan lastig zijn als u net op die plek een aanbouw aan uw woning wilt realiseren. Of als u een bedrijf zou willen starten dat op grond van de erfdienstbaarheid niet is toegestaan. Erfdienstbaarheden zijn geregistreerd bij het Kadaster. De notaris kan dit register voor u raadplegen.

Een kettingbeding is een clausule waarin staat dat een verplichting van de eigenaar overgaat naar de volgende eigenaar van het onroerend goed.

Van mandeligheid is sprake als onroerend goed in handen is van meerdere eigenaren. Ze zijn gezamenlijk eigenaar en niemand kan een eigen deel claimen. Voor dit eigendom gelden een gezamenlijke verantwoordelijkheid, een gezamenlijk gebruiksrecht en gezamenlijke plichten.

 

Veiling

Een veiling is een openbare verkoop van onroerend goed. Het bieden gebeurt volgens vaste spelregels. Een woning kopen op een veiling wijkt af van de normale gang van zaken. De gevolgen van een veilingverkoop zijn ook anders. Het is nuttig om daar vooraf van op de hoogte te zijn. Een veilingverkoop van onroerend goed loopt altijd via de notaris.

Soorten veilingen
Er zijn twee soorten veilingen: de vrijwillige veiling en de executieveiling. Een vrijwillige veiling komt zelden voor in Nederland. Een verkoper kan voor openbare verkoop kiezen als hij daarvan een hogere prijs voor zijn onroerend goed verwacht.

Een executieveiling is een gedwongen veiling. De schuldeiser laat het onroerend goed veilen omdat de eigenaar zijn schulden niet betaalt. Meestal is het de bank die overgaat tot een executieveiling. Dit op basis van een hypotheekrecht. De bank geeft de notaris opdracht om te veilen.

Besef dat de schuldenaar vlak voor de veiling nog tot betaling kan overgaan, of een akkoord kan bereiken met de schuldeiser. In dat geval gaat de veiling niet door.

Verkoopvoorwaarden
Bij een veiling zijn de verkoopvoorwaarden vooraf opgesteld door de notaris. U kunt dus niet met de verkoper of diens makelaar onderhandelen over bijvoorbeeld de datum van levering en de betaling. In de veiling wordt alleen de prijs bepaald.

Het bieden
Het bieden op een veiling gebeurt in twee rondes: eerst bij opbod, daarna bij afslag. Bij opbod bieden de belangstellende kopers tegen elkaar op. Het bedrag wordt steeds hoger, tot het hoogste bod is bereikt. Dat is ‘het bedrag van de inzet’. De bieder van het hoogste bod zet zijn handtekening bij de notaris die de veiling organiseert. Daarna volgt de veiling bij afslag. De veilingmeester start met een bedrag dat veel hoger is dan het hoogste bod. Dan noemt hij bedragen die steeds lager zijn. Roept iemand ‘mijn’ bij een prijs die hoger is dan het bedrag van de inzet, dan is die persoon de koper. Gebeurt dat niet, dan gaat het onroerend goed naar de hoogste bieder bij de inzet.

Recht van beraad en gunning
Meestal behoudt de schuldeiser zich het recht van beraad voor. Na de veiling kan hij zich 1 of 2 dagen beraden op de vraag of het geveilde onroerend goed voor het geboden bedrag mag worden verkocht. Is het antwoord ja, dan gaat de koop door. Dat heet gunning.

Gevolgen
Wie op een veiling onroerend goed koopt, loopt enig risico. Doorgaans weet de verkopende bank bij een executieveiling weinig over het onroerend goed. Bovendien is het pand veelal niet te bezichtigen, omdat de eigenaar niet meewerkt. Dat is bij een ‘gewone’ verkoop wel anders: het pand is te bezichtigen en u kunt volop vragen stellen aan de verkoper of diens makelaar.

Daar komt nog bij dat de veilingkoper geen 3 dagen bedenktijd heeft. Het is bovendien niet mogelijk om voorbehouden te maken. Dat de koop niet doorgaat als bijvoorbeeld de financiering niet rond komt, is dus bij een veiling niet aan de orde.

Een goede voorbereiding is voor iemand die op een veiling wil kopen zeer op zijn plaats. Het is verstandig een deskundige in te schakelen.

Rol van de notaris bij een veiling
De notaris heeft een centrale rol bij de voorbereiding van de veiling, de veiling zelf en de afwikkeling daarvan.

Vóór de veiling stelt de notaris de veilingvoorwaarden vast. Daarin wordt doorgaans verwezen naar de algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen (AVVE). Vervolgens publiceert de notaris de veilingvoorwaarden. Op aanvraag geeft de notaris informatie over het onroerend goed en de eventuele kosten.

Tijdens de veiling is de notaris verantwoordelijk voor een ordelijk verloop. Hij kan bijvoorbeeld personen van de veiling uitsluiten, opnieuw tot afslag overgaan, de veiling onderbreken of afgelasten, en een bod als niet geldig erkennen. Ook is zijn oordeel beslissend over alles wat zich tijdens de veiling voordoet en over de uitleg en de toepassing van de veilingvoorwaarden.

De betaling van de koopsom en de veilingkosten loopt via de notaris. Meestal is dat binnen 6 weken na de veiling.

Belangstellenden kunnen een overzicht van alle lopende veilingen zien op http://veilingnotaris.nl of http://veilingbiljet.nl.

Bel Prinsenhof Notariaat om te informeren of een veiling niet is geannuleerd: 076 – 543 4444.